1/19放送のあさイチは住まいの家賃や固定費の値上げにどうすればよいのかといったことが特集されていました。
私もこの先今の家を売って賃貸か中古マンションを買って暮らすことを考えないといけませんが、何しろそれに必要な知識がまるでない！
なので、今回の内容のポイントを記録しておこうと思います。
突然の家賃や更新料の値上げ
昨年あたりから家賃の急上昇が見られるのだそうです。
理由としては次のようなこと。
- 価格の上昇（地価・建築コスト・人件費など）
- 賃貸物件の供給不足（分譲マンションの高騰で購入を見送り賃貸にシフトする人も）
交渉で据え置きの可能性
突然家賃の3,000円の値上げのご案内が来たというタレントの小原ブラスさん。
今の家が気に入って住み続けたいと思っている小原さんは、これを受け入れるとこのまま次は6,000円とかどんどん上がっていくのでは、と心配になったそう。
そこで賃貸借契約書をチェックすると、賃料の改定の項目に「協議の上」という言葉を見つけたそうです。
貸主が一方的に賃料を決めるのではなく、協議のうえで決まるようになっているんですね。
値上げを拒否しても退去を求められることはないそう。（借地借家法）
更新時期が過ぎても同じ契約の条件のまま自動更新されます。（法定更新※普通借家契約の場合）
小原さんは交渉の末、値上げはされず据え置きで更新出来たそうです。
ポイント
- 対等な関係を意識
契約書に❝協議の上❞と書いてなくても交渉は出来る（法律上） - 管理会社またはオーナーと交渉
❝なぜこの金額なのか？❞を確認（オーナーの提案を鵜呑みにせず確認） - ❝周辺の家賃相場より安い❞に注意
継続で住んでいる場合は新規契約の周辺相場よりも安くて普通（継続の家賃は交渉で決まる）
管理会社やオーナーとはいい関係を続けたい
上記のことで、借りてる人は守られていることが分かりますが、オーナーの側にも事情はあります。
定期的に交換が必要な各部屋のエアコンやコンロ、換気扇などの設備費用が1.2～1.3倍に高騰しているそう。
他にも壁紙や床材も3年前より27％も値上がり、共用部への設備投資（宅配ボックス設置など）も必要で、値上げせざるを得ないんですね。
一方的に拒否するのではなく、これからも気持ちよく住み続けるために、いくらが妥当なのかを話し合い、もめて調停や裁判にならないような関係を築くことも大切ですね。
とはいえ家賃が倍になるとか月10万円アップみたいな申し出にはビックリせずしっかり交渉、話し合って数％の値上げで済むようにしたいですね。
◆賃料値上げの相談窓口はこちら◆
- 消費者ホットライン TEL：188
- 全国借地借家人組合連合会 https://www.zensyakuren.jp/
分譲マンションの修繕積立金が2倍以上に！
分譲マンションでも家賃の値上げがないからと安心できません。
毎月払う修繕積立金が突然高くなったりしているそうです。
👉そのためマンションの住み替えを決断した人も！
修繕積立金の見直し
分譲マンションにお住いの女性のもとに修繕積立金の値上げのお知らせが来たそうです。
その金額はそれまでの2倍以上。
修繕積立金は12～15年ごとに行われる大規模修繕工事に備える準備金。
数千万円から数十億かかるそう。
それが想定を超える修繕費の高騰のため、積立金の残りがわずかになってしまったのだそう。
次の修繕に備えるためには2.25倍の増額が必要とのシミュレーション結果が出たので管理組合の担当者は理由を説明して理解を求めたそうです。
そうしないと、もう12年後にはこのマンションは破綻するのだと。
また、その金額内でまかなえる努力もマンションの人たちとともに模索していきたいとのことでした。
分譲マンションは長期修繕計画というのがあり「次の30年を見据え建物を管理していくための計画書」なのですが、5年程度で見直していくものなのだそう。
物価の高騰や、次の修繕のためにいくら積み立てて行けばいいのかを見直していく必要があるんですね。
住み替えの選択
20年以上分譲マンションにお住いの家族。
修繕積立金の計画では新築時5,000円台だった修繕積立金は23年目には3万円越えになる予定でしたが、実際には14年目の大規模修繕工事の金額が想定を上回り、10年早く35,000円になってしまったのだそう。
管理費と合わせると月々の固定費の支払いは57,000円。
仕事をしているうちは払えない金額ではないけれど、ゆくゆくは年金暮らしになることを考えると老後を考えて、その50,000円を減らすべく住み替えを決断されたそうです。
まずは固定費が安い中古マンションを探したそう。
その中でマンション選びの基準が見えてきたそうです。
- 100戸など戸数の多いマンションは固定費が安い
実際に足を運びチェックしたのは
- 修繕積立金の金額⇒1億円以上たまっているか
- 大規模修繕工事を経験済みか⇒工事をしていれば次の項時に備えてきちんと計画を立てているはず！
またこのご家庭が予算をおさえるために妥協したポイントは
- 90㎡・3LDK⇒60㎡・1LDK（3人家族から夫婦2人になる）
- 駅まで徒歩2分⇒徒歩15分
- 築21年⇒築40年程度まで
この条件で1年後に見つかったのが
- 築45年・100戸
- 修繕積立金1億円以上
- 大規模修繕工事2回終了
という物件。
月々の固定費（修繕積立金＋管理費など）も約25,000円となり老後も住み続けられるという安心感が得られたのだとか。
中古マンションを選ぶポイント
- 大規模修繕工事が定期的に行われているか
⇒不動産仲介業者に聞く - 修繕積立金の額の推移を見る
⇒不動産仲介業者に聞く - 空室がどれくらいあるか
⇒空室が多いと痛みが早くなる など
大規模修繕工事の方法で費用を抑える
大規模修繕工事は十数年おきに「屋根」「床」「外壁」などの共用部分を同時に改修します。
ですが、この3つをバラバラに分けて修繕する手法をとっているところがあるそうです。
屋根の耐用年数と、床の耐用年数、外壁の耐用年数は違うんだとか。
一番長いのは屋根。
次は床。
そして外壁なんだそう。
これを外壁の基準に合わせると床や屋根はまだ大丈夫だったのにロスが出ます。
そういうロスをなくすと費用が抑えられます。
そのためには精度の高い点検を行うことで各部分の修繕の必要性を判断すること。
ただし、足場をかけるのが一番コストがかかるので足場をかけた時にまだ多少早いと思われる修繕も一緒にやってしまう方がコストがかからないという場合もあるので話し合いが大切。
住民同士のコミュニケーションも大切にして話し合いを円滑にすることも重要なのだとか。
管理が適切に行われているか
最近は官民でマンションの管理が適切に行われているかを評価する制度が出来ているのだそうです。
- マンション管理適正評価制度（民間）
- マンション管理計画認定制度（地方公共団体）
マンションの長期修繕計画や財務状況を評価する制度で、まだ登録数は少ないそう。
けれど自分で色々な事を調べるのは大変なので、登録が増えてこの基準に適合しているかどうか表示されるようになれば分かりやすい指標になりますね。
番組に寄せられた質問
①間に入っている保証会社が「大家さんから値上げの通知が来たらその金額で引き落としになりますとのこと」で応じざるを得ない結果に。
⇒あくまでも話し合いが合意が必要です。保証会社さんが入っていて合意してない間に値上げ引き落としがされてしまうということが増えています。私は合意してませんよと保証会社さんや大家さんにお話をされることをお勧めします。実際お金が返ってきたというケースも聞いてますので諦めないで。
②8年住んでいるマンション。2月更新なのですが今月いきなり全体的に修繕をしたいので出て行ってほしい2月に出て行かなければ家賃を3倍にすると言われてしまいました。交渉したいですが連絡が取れません。
⇒家賃の値上げに一方的に応じる必要はないですし、仮に契約書が結べずに過ぎてしまってもそのまま法定更新自動更新で住み続けることができます。
大家さんが引き続き出て行けという時は、猶予期間を設定したりまた立退料ご相談できます。ご自身ではむずかしいという時には弁護士などの専門家に相談されることをお勧めします。
③先日ちょうど家賃の値上げ通知が来て応じてしまいました。応じた後の交渉は難しいでしょうか？
⇒値上げに応じてしまってからではもう遅いですね。なので皆さん応じる前にしっかりと考えて交渉してください。ただ大家さんも事情が分かればもう1回お話できることもあるかもしれません。
④老後に向けて中古マンションの購入を考えています。大規模修繕や積立金も気にしながら見ていますが、これから築40年の物件に住み始めた場合あと30年住めるのかどのように見極めたら良いでしょうか。
⇒中古マンションで一番気にしないといけないポイントは大きく二つあります。
ひとつが耐震性能を満たしているかどうかですです。耐震診断がされているかされているとしたらそれが基準に満たしているかどうかをまず確認してください。
2つ目が給水管です。コンクリートよりも設備系の方が先に痛みますので給水管の更新工事がされているかもしくはする予定があるのかどうかというところをポイントとして見ていただきたいと思います。
感想
近い将来住み替えが必要になる可能性大のわが家。
でも、今回のような視点でマンションなど家の事を考えたことがありませんでした。
大切なポイントがたくさんあったと思います。
これを参考に終の棲家を見つけて行かなくちゃと思います。
